임대차 3법 계약갱신요구권에 관한 주요 질문과 답변 알아보기

임대차 3법이 8월부터 시행되어 부동산 임대차 시장에 엄청난 변화를 줄것으로 예상되고 있습니다. 바뀐 3가지 내용은 계약갱신요구권, 전월세상한제, 전월세신고제 입니다. 3가지 내용의 의미를 간단히 알아보고 그 중 파급효과가 가장 큰 계약갱신요구권에 대해 어떻게 적용되는지 알아보겠습니다.  

전월세 신고제 - 21년 6월부터 시행예정, 임대차 실거래 정보를 취합하여 임차인에게 시세 정보를 제공하는 제도

 

전월세상환율 - 계약갱신시 임대료 5% 상한제를 두어 임대료 급등을 제재, 상한 요율 각 지자체별 조례로 정함.

 

계약갱신요구권 - 임차인이 원하는 경우 1회에 한하여 계약 갱신을 청구 할 수 있는 권리

 

 계약갱신요구권에 관한 주요 질문과 답변 알아보기

 

1. 임차인의 계약갱신요구권은 언제부터 주장 할 수 있는지?

 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 요구가능, 단 법 개정으로 20년 12월 10일 이후 체결 계약이나, 갱신 계약의 경우 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 청구가능

2. 임차인에게 총 몇 회의 갱신요구권이 부여되는지?

 갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 2년 보장

3. 계약갱신요구 없이 묵시적 갱신의 경우 갱신요구권을 행사한것으로 보는가?

묵시적 갱신은 현행법상 집주인이 계약만료 6개월에서 1개월 사이에 계약해지 통보를 하지 않은 경우 종전계약과 동일하게 계약 된 것으로 보는 규정이며, (12월 10일 이후 6개월에서 2개월로 개정) 그렇다면 기존 2년 계약과 동일하게 묵시적 갱신이 된 경우 묵시적 갱신이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신요구를 하면 정당한 사유 없이 거절하지 못함.

 기존계약 2년 + 묵시적갱신 2년 + 계약갱신요구 2년 총 6년이상 가능

4. 현재 바로 적용 가능한지?

 1회 갱신요구 바로 가능하나, 계약기간 1개월 이상 남아있어야함.

5. 현재 계약일은 남아있으나 이미 법 시행 전에 갱신 거절을 통보 받았다면?

예를 들어 계약 만료 3개월 전(20년 5월 1일) 이미 계약갱신 거절 통지를 받은 임차인은 어떻게 되는지??

 이 경우도 계약갱신요구 가능. 단, 이미 그 사이에 집주인이 선의의 제3자와 계약이 체결한 경우에는 계약 갱신 요구 불가능(제3자와 정당한 계약이라는 것이 명시적으로 입증해야됨.)

6. 법 시행 후 제3자와 계약체결 했다는 이유로 집주인이 계약갱신 거절한다면?

집주인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우 임차인은 계약갱신요구 할 수 있으며, 집주인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없음.

단, 제3자 아닌 집주인(본인), 집주인의 직계존속(부모님), 직계비속(자녀)의 거주를 증명한 경우 거절 가능

7. 법 시행 전 이미 임차인과 집주인 사이에 합의된 계약갱신(증액산한 5% 초과)이 있을 경우에는 계약갱신 요구 가능한지?

※ 임차인과 집주인이 18년 9월~20년 9월까지 최초 전세계약을 맺었고,

 20년 6월에 상호 합의로 20년 9월~22년 9월까지 갱신을 실시하면서 임대료 8% 증액한 경우

⇨ 임차인은 `20.8월(계약종료 1개월전)에 계약갱신요구권을 행사하여 5% 미만으로 임대료 조정하거나,

⇨ 8% 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하면서 계약기간 만료 시점인 `22.7월(계약종료 2개월전)에 집주인에 대한 계약갱신요구권 행사 가능(이 경우 동일 거주지에 6년이상 거주 가능)

8. 계약갱신요구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지?

계약갱신 후 임차인은 언제든지 집주인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력 발생함.

※ 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료 납부해야함.

 위와 같은 주요 질문 외에도 다른 많은 상황들이 일어날 수 있을 것 같습니다. 아래의 기관에 문의하셔서 정확한 답변을 받으시길 추천 드리며 계약갱신요구권이라는 제도가 생기면서 전월세 시장에 많은 변화가 생길예정입니다. 본인 상황에 맞게 계약갱신 요구를 통하여 안정된 주거생활을 하시기 바랍니다. 이상 오늘의 글을 마치겠습니다.